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东莞二手房律师:“房事”三国杀:解约谋略!

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◎原创撰稿丨盈科·信荣(东莞)房地产律师团队 丁佳佳律师

◎稿件转载自公众号:信荣律师团队

北上广深买套房,愁死老家爹和娘!深圳房价一路高歌猛进,中心市区房价已跃6W直至8W,乃至10W每平米,东莞临深片区迎来大批“深圳客”,东莞房价也随之攀升创新高。在此过程中,大量卖家因巨大的利益差拒绝卖房!

笔者以承办的两案为例,虚构剧情,略作改动,分析说明之。

案例一:房价暴涨,卖方拒绝履行,买方诉请继续履行。

案情介绍:

公元前220年,买方刘备与卖方孙权签订《荆州买卖协议》,合同约定:成交价款合计300万军资,刘备向三国银行按揭付款,签约后10日内支付50万定金,首期款应于银行通知之日起五日内支付,同时,孙权有义务配合办理手续及提供相应的材料。

公元前219年,荆州因其战略地位价格暴涨,已逾500万军资,孙权心想刘备想从三国银行贷款,实为空手套白狼以借荆州,便拒绝配合办理相关手续,刘备贷款购荆州的目的无法实现。

孙权找来周瑜献策,翻阅各种律例规定,因不具备合同约定解除权条件,只能引经据典,于是搜索《合同法》第九十四条据以引用之。

援引第一款解除合同:因不可抗力致使不能实现合同的目的的。何谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如:自然灾害致房屋灭失或无法修复、社会异常事件致使房屋无法交付、战争致客观无法交付、政府政策影响等。

时值战乱年代,但因荆州发动战争,似乎成本及代价又过于高昂,且时机尚未成熟,此案中并无其他上述客观情况,于是作罢。

信荣说:

援引此条款解除合同,须具备客观情况导致合同无法继续履行,无法实现合同目的客观情况发生的概率极低。

欲援引第二款解除合同:在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,即预期违约,分为明示违约和默示违约两种情形。明示违约指合同履行期到来之前,一方当事人明确肯定地向另一方当事人表示不履行合同;默示违约指合同履行期限到来前,虽然没有明示违约,但其行为显示出不履行或者不能履行合同的情况。

周瑜心想,刘备需从三国银行贷款以购荆州,想必是没有能力一次性付款的。于是,周瑜协助孙权炮制书信往来以探虚实,一再强调担心刘备无军资付款。孙权借此发难!孰知,刘备之军师诸葛亮“草船借箭”以充军资,足以一次性支付款项。

信荣说:

对方未明示不履行,或无确切证据证明对方无履行能力,援引此款请慎重!

欲援引第三款解除合同:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方当事人可以解除合同。

刘备暂无迟延履行的情形,孙权弃用之。

信荣说:

引用此条款须具备两个前提: 

1、迟延履行以及影响合同目的实现的应为主要债务。

2、必须经催告程序,经催告后债务人仍然不履行债务。

最后,主要债务须结合案情、事实、法律法规、市场因素等综合判断,切勿盲目判断据以引用之。

欲援引第四款解除合同:一方迟延履行或其他违约行为致使合同目的不能实现,构成根本违约。

孙权借以荆州笼络刘备,孰知荆州发展成军事要地,何曾料想提前布局?

信荣说:

构成根本违约的迟延履行:1.当事人在合同中明确约定超过期限履行合同,债权人将不接受履行,而债务人履行迟延超过该期限;2.履行期限构成合同的必要因素,超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益;3.继续履行不能得到合同利益。

致使不能实现合同目的的其他违约行为,主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要,如婚纱照没有在结婚前拍摄完成。

欲援引第五款解除合同:法律规定的其他情形,如不安抗辩权。

双方签订合同后,刘备三兄弟深陷战事危机,军师扶阿斗参新政。孙权心想机会来也,于是连连书信询问情况,处处显刘备没有付款能力之担扰,随后确定如上事实,要求刘备提供付款能力之担保,刘备久久未复,孙权通知解除双方之契约。

信荣说:

欲行使不安抗辩之权利,须有不安之前提:

1、对方当事人的履行能力明显降低,有不能为给付的现实危险;

2、先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务;

3、先履行一方的债务清偿期已经届满;

4、对方未提供担保。

案例二:房价暴涨,买方逾期付款,买方要求继续履行,卖方主张解除合同。

案情介绍:

三国年间,曹操与关羽立下《契约》,约定将曹操所有之麦城卖与关羽。契约约定:价款60万军资,关羽需在该年11月10日前支付首期18万,逾期支付超过30日,曹操有权解除合同。合同签订后,曹与关均办理全权委托公证。关羽于次年2月5日取得东汉银行的贷款承诺函,2月19日支付首期18万军资,3月20日关羽开始供楼(“快贷”)。3月曹操通知解除合同,拒绝办理过户手续,于是关羽起诉曹操继续履行合同,曹操反诉解除合同。

一审法院认定,虽关羽先期违约,但是曹操未及时主张,判决曹操继续履行合同,关羽向曹操承担违约金10万军资。

信荣说:

合同法的基本原则是鼓励交易,法院的一贯裁判规则是保持合同的稳定性为前提。

房事无小事,若非致使合同目的无法实现,法院一般会判决继续履行合同。   

部分法院则引导购房者向卖方支付一定的补偿款来平衡买卖合同双方当事人的利益。

为维护交易市场秩序,法院打击以“炒房”为目的的购房行为。

附:《合同法》94条内容

有下列情形之一的,当事人可以解除合同: 

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的; 

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; 

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 

(五)法律规定的其他情形。 

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